vill du ha fler artiklar som denna?
skapa ett konto idag för att få BiggerPockets bästa bloggartiklar levererade till din inkorg
registrera dig gratis
ett av de mer ”hett debatterade” ämnena på BiggerPockets handlar om grossistens laglighet. Faktiskt, en av de mest populära trådarna på BiggerPockets forum just nu talar om hur grossister i Ohio får böter av staten för sina ”olagliga metoder.”
skrämmande saker för alla grossister!
jag är inte advokat, och lagar som detta är mycket statsspecifika, men låt mig dela min åsikt om ämnet. Som med alla affärstransaktioner bör du konsultera en advokat innan du deltar i någon form av fastighetsverksamhet.
Vad är olagligt om grossist?
kärnan i debatten om huruvida grossistförsäljning är olaglig kretsar kring termen ”förmedling.”
även om varje stat har sin egen definition, är en mäklare någon som hjälper till att sätta ihop en affär.
relaterad: den ultimata nybörjarguide till fastigheter grossist
här är hur delstaten Florida definierar en mäklare:
”mäklare” betyder en person som, för en annan, och för en ersättning eller värdefull ersättning som direkt eller indirekt betalats eller utlovats, uttryckligen eller underförstått, eller med avsikt att samla in eller ta emot en ersättning eller värdefull ersättning, bedömer, auktionerar, säljer, byter, köper, hyr eller erbjuder, försöker eller samtycker till att bedöma, auktionera eller förhandla om försäljning, utbyte, köp eller uthyrning av företag eller affärsmöjligheter eller någon fast egendom eller något intresse i eller rörande samma.”(källa)
här i Washington State (där jag bor) definieras förmedling som
” listning, försäljning, inköp, utbyte, optionering, leasing, uthyrning av fastigheter eller någon fast egendomsintresse däri… ”och” förhandla eller erbjuda att förhandla, antingen direkt eller indirekt, köp, försäljning, utbyte, leasing eller uthyrning av fastigheter eller någon fast egendomsintresse däri.”(källa)
de som hävdar att grossistförsäljning av fastigheter är olaglig hävdar att det är olagligt eftersom grossisten agerar som en ”mäklare” i affären utan att vara licensierad.
de som försvarar grossistförsäljning utan licens säger att grossistförsäljning inte är förmedling, utan helt enkelt att underteckna ett kontrakt och sedan tilldela det kontraktet till en annan, och därför gäller lagen inte för denna situation. De säljer inte en fastighet, utan säljer helt enkelt ägandet av ett fastighetskontrakt. (Kolla in den här videon på YouTube för mer om den positionen.)
för att ytterligare komplicera situationen finns det frågan om ”marknadsföring” en fastighet som du för närvarande inte äger. De flesta stater inkluderar också” marknadsföring av en fastighet ” som förmedling. Till exempel, om Jim grossisten, som köper en fastighet från Deborah och sedan säljer den till Tom. Hade Jim lagt annonsen för huset på Craigslist eller någon annanstans, marknadsför han fastigheten? Absolut! Men tänk om han inte marknadsför fastigheten? Vad definierar exakt marknadsföring? Om Jim kände kontantköparen Tom och berättade för honom om affären, är det marknadsföring?
om du skulle fråga tio olika advokater kan du få tio olika svar.
men jag tror att hur många grossister arbetar kan anses vara olagligt.
att sätta en affär under kontrakt, marknadsföra affären över Craigslist och sedan tilldela den affären är ett snabbt sätt att bli böter av din statsregering och få en fin förseelse på din rekord!
som Dave J. frågade i forumkonversationen om Ohio wholesaling, ”Vad är din avsikt och hur bekväm är du om du måste försvara den positionen om du hittar den lokala fastighetskommissionen som ställer frågor?”
rätt väg till grossist?
därför, hur skyddar man sig från att bryta lagen? Här är några tips som jag tror (igen, det här är min åsikt. Du borde prata med en advokat.)
1.) Få Din Licens: Enkel. Ingen kan anklaga dig för förmedling utan licens om du har en licens. Ja, det här kan kosta dig ett par grand, men det är bättre än att få ett straff från staten för att bryta lagen!
eller
2.) Köpa fastigheten och sedan sälja fastigheten: Vi kommer att prata mer om denna process senare i det här inlägget, men snarare än att ”tilldela” kontraktet, helt enkelt köpa fastigheten och sedan sälja den igen (även om du bara äger den i 5 minuter, genom en ”dubbel nära”). Återigen kommer vi att prata om detta senare.
relaterad: är grossist det bästa sättet att komma igång i fastigheter? En investerares analys
slutsats
sanningen om grossistförsäljning är detta: huruvida grossistförsäljning är olagligt i ditt tillstånd, flörtar det definitivt med en linje.
om du vill se hur nära den linjen du kan komma, bra. Det är ditt val.
men om du vill vara säker på att du driver din grossistverksamhet som ren och solid är möjligt, få din licens eller fysiskt nära på fastigheten, ta titel och sedan sälja den efter.
tankar? Vad vill du lägga till i debatten?
